쟁점취득계약서는 중개인이 없고, 매도인과 매수인의 이름이 일부만 기재되어 있는 등 실지취득계약서로 보기 어려운 점, 쟁점토지 취득대금에 대한 금융증빙 등을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
소득세법 제97조
심판청구를 기각한다.
1. 처분개요
가. 청구인은 OOO 대지 1101.6㎡(이하 "공유취득토지"라 한다) 중 지분 7분의 2(이하 "쟁점토지"라 한다)를 OOO 주식회사에 양도하고, 양도가액을 실지거래가액인 OOO으로, 취득가액은 환산가액인 OOO을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
나. 청구인은 2016.7.5. 쟁점토지의 취득가액을 환산가액이 아닌 취득계약서(이하 "쟁점취득계약서"라 한다)상의 실지취득가액인 OOO으로 하여 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2016.9.6. 쟁점토지의 실제 취득가액이 불분명하다 하여 경정청구 거부통지를 하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2016.12.5. 이의신청을 거쳐 2017.4.3. 심판청구를 제기하였다.
2.청구인 주장 및 처분청 의견
가.청구인 주장
청구인은 쟁점토지를 양도하고 취득계약서를 찾을 수 없어 부득이 환산취득가액으로 신고하였으나, 당초 취득 당시의 계약서를 찾아 취득가액이 확인되므로 동 계약서상 가액을 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다.
나.처분청 의견
청구인이 제시한 쟁점토지 취득관련 매매계약서에는 매수인이 청구인, OOO 외 3인으로 기재되어 있을 뿐 실명이 확인되지 않는 점, 쟁점토지의 등기부등본상 매수인은 6인으로 그 중 청구인만이 등기부등본상 매수인과 일치하고 나머지 매수인은 그 일치 여부를 확인할 수 없는 점, 쟁점토지의 취득 당시 매매대금에 대하여 객관적인 금융증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점토지 매도인 OOO 외 2인 중 OOO이 진술한 공유취득토지의 매매가액과 매매계약서상 취득가액이 상이한 점 등으로 보아 쟁점취득계약서는 쟁점토지의 실제 취득계약서로 보기 어렵다.
3.심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점부동산의 실제 취득가액이 존재하므로 환산취득가액이 아닌 실지취득가액을 적용하여 달라는 청구주장의 당부
나.관련 법령: <별지> 기재
다.사실관계 및 판단
(1) 청구인은 2015.11.5. 쟁점토지를 양도하고 취득가액을 환산가액인 OOO으로 하여 양도소득세를 신고하였다가 이후 쟁점취득계약서를 제시하면서 취득가액을 실지취득가액인 OOO으로 하여 2016.7.5. 경정청구를 하였으나, 처분청은 2016.9.6. 실지취득가액이 불분명하다 하여 경정청구 거부처분을 하였다.
(2) 청구인은 1988.1.23. 공유취득토지OOO 중 청구인 지분 7분의 2를 취득하였으며, 공유취득토지는 취득 당시에 OOO 전 2,033㎡이었으나, 2001.10.30. 토지구획정리사업에 의하여 OOO 대지 1101.6㎡로 환지처분 되었음이 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 나타난다.
(3) 처분청의 경정청구 검토서에는 '쟁점취득계약서의 매매계약일은 1987.11.17.이고, 대금총액은 OOO이며, 잔금청산일은 1988.1.8.로 기재되어 있어 등기부등본상 등기원인일(1988.1.21.)과 등기접수일(1988.1.23.)이 일치하지 않고, 쟁점취득계약서상 매수인은 청구인, OOO 외 3인으로 기재되어 있으나, OOO는 등기부등본에 나타나지 않는 이름이고, 매수인 주민등록번호가 기재되어 있지 않으며, 공동매수인(외 3인)에 대한 성명, 주민등록번호가 기재되어 있지 않았으며, 청구인이 중도금 영수증(1987.12.15.)을 제출하였으나 부동산내역OOO이 매매계약서OOO와 일치하지 않고, OOO 외 4인이 OOO에게 지급한 영수증을 제출하였으나 OOO은 매매계약서와 등기부등본에 나타나지 않는 이름으로 중도금 지급 영수증으로 볼 수 없다'고 기재되어 있다.
(4) 처분청은 청구인이 제출한 쟁점취득계약서의 진위여부(작성시기)를 판정하고자 문서감정을 하였으나 쟁점취득계약서는 먹지 사본으로 감정이 불가능하다는 회신을 받았다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점취득계약서는 실제 취득 당시 계약서이므로 계약서상 가액을 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다고 주장하나, 쟁점취득계약서는 중개인이 없고, 매도인과 매수인의 이름이 일부만 기재되어 있는 등 실지취득계약서로 보기 어려운 점, 쟁점취득계약서상 쟁점토지의 매수인은 청구인, OOO 외 3인으로 기재(주민등록번호 미기재)되어 있으나, OOO는 등기부등본에 나타나지 않고, 공동매수인 3인에 대한 성명 및 주민등록번호가 기재되어 있지 않는 점, 쟁점토지 취득당시 대금지급관련 금융증빙 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점취득계약서를 쟁점토지의 실지계약서로 인정하기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 한 이 건 경정청구 거분처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
<별지> 관련 법령
(1) 소득세법
제97조[양도소득의 필요경비 계산]① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액
⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우
제100조[양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령
제163조[양도자산의 필요경비] ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.
제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × [취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가】
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전·후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전·후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전·후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가